リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージの仕組みとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受け、原則として生存中は元本を返済せず、利息のみまたは返済不要で利用できる高齢者向けのローン制度です。

契約者が亡くなった後に自宅を売却し、その売却代金で借入残高を一括返済する仕組みになっています。

毎月年金のように定額を受け取るタイプや、必要なときに限度額内で借りるタイプなどがあり、老後の生活費、医療費、介護費用、自宅のリフォーム資金などに使われることが一般的です。

自宅を手放さずに資金を確保できる点が魅力ですが、借金であることに変わりはなく、担保評価や契約条件に大きく左右される点が特徴です。

リバースモーゲージには、「リコース型」と「ノンリコース型」の2種類が存在

リコース型とは、死亡後に自宅を売却しても借入残高を完済できなかった場合、不足分を相続人が返済する義務を負うタイプです。

金利が比較的低めに設定される傾向があります。

一方、ノンリコース型は、売却額が借入残高を下回っても不足分の返済義務がなく、相続人に債務が引き継がれません。

金利が高めで借入条件も厳しくなることが一般的です。

項目	リコース型	ノンリコース型
不足額の扱い	売却後に不足が出た場合、相続人が返済義務を負う	不足額が出ても返済義務なし
相続人への影響	債務が相続される可能性あり	債務は相続されない
金利水準	比較的低め	比較的高め
借入条件	比較的緩やか	厳しめになりやすい
向いている人	金利を抑えたい人、相続人が了承している場合	相続人に負担を残したくない人

「やばい」と言われるリスクには何があるのか

住み続けられない可能性があるのはなぜか？

リバースモーゲージが「やばい」と言われる最大の要因としては、必ずしも最期まで自宅に住めるとは限らない点が挙げられます。

多くの契約では「本人が自宅に居住していること」が利用条件になっており、介護施設や病院に長期間入所すると、契約違反として一括返済を求められるケースがあります。

さらに、不動産価格が下落して担保評価額が当初より大きく下がると、金融機関が追加担保や契約終了を求めることもあります。

その結果、まだ生きているのに家を売らざるを得ず、住み慣れた自宅を失うケースにもなりかねません。

リバースモーゲージの3つのリスクとは？

リバースモーゲージの3つのリスクを押さえておきましょう。
● 金利上昇リスク

リバースモーゲージは多くの場合、変動金利で運用されます。

そのため、市場金利が上昇すると借入残高にかかる利息も増え、最終的な返済額が想定より大きくなる可能性があります。

生存中は元本返済をしない契約が多いため、利息が積み重なり、知らないうちに債務が膨らむ点が大きなリスクです。

2024年7月には日銀が利上げをするなど、日本でも「金利のある世界」が到来しているため、今後も注意が必要なリスクです。

● 相続リスク

リバースモーゲージでは、契約者の死亡後に自宅を売却して借入金を精算します。

そのため、相続人がその家を引き継ぐことは基本的にできません。

売却額が借入残高を下回った場合、相続人が不足分を負担する契約になっているケースもあります。

● 評価額の低下リスク

担保となる自宅の評価額は、不動産市場の動向によって変動します。

地価の下落や建物の老朽化により評価額が下がると、借入限度額が減額されたり、契約の継続ができなくなる可能性があります。

場合によっては追加担保や一部返済を求められ、資金繰りが苦しくなる場合もあるため、他の資産を用意しておくなどの対策が必要です。

実際に後悔した人のケースとその背景

老後の生活が破綻したケースとは？

リバースモーゲージを利用したものの、結果的に老後の生活が苦しくなってしまった例もあります。

代表的なのが「想定より長生きした」ケースです。

借入には上限があり、一定額まで借り切ってしまうと、それ以上の資金は受け取れません。

一方で生活費や医療費は年齢とともに増えやすく、収入が限られる中で支出だけが膨らみます。

さらに変動金利型の場合、金利上昇によって利息が積み上がり、毎月の実質的な負担感が増していくこともあります。

日銀は利上げを進めているため、不動産価格の下落リスクが高い地方では特に懸念されるケースです。

ケース①：長寿による資金枯渇

70歳でリバースモーゲージを契約し、毎月の生活費補填として資金を受け取っていたAさん。

90歳を超える長寿となった一方で、借入可能枠は80代後半で上限に達してしまいました。

年金だけでは生活費と医療費を賄えず、利息も膨らみ続けたため、老後後半に資金不足に陥ってしまいました。

ケース②：金利上昇による負担増

変動金利型で契約したBさんは、当初は低金利で安心していました。

しかし、2024年7月の日銀利上げ以降の金利上昇で利息が大きく増え、借入残高が想定以上に膨張。

担保評価額とのバランスが悪化し、契約継続が難しくなり、住み慣れた自宅を手放すことになりました。

日銀は2025年12月にも追加利上げをしており、今後も「金利がある世界」が状態化することは避けられないため、このケースは今後急増する可能性が高いと見られます。

リバースモーゲージが向いていない人

慎重に検討すべき人はどんなタイプ？

リバースモーゲージについて特に慎重になるべきなのは、「自宅を相続財産として残したい人」や「家族が同居している人」です。

契約者の死亡後は自宅を売却して清算するのが原則のため、家を引き継ぐことが難しくなります。

また、長寿リスクや金利上昇リスクに不安を感じる人にも向いていません。

長く生きるほど利息は膨らみ、借入枠が尽きる可能性も高まります。

日銀は2025年12月にも追加利上げをしており、今後も金利上昇は続くものと見られます。

また、不動産価値が下落しやすい地域に住んでいる人も、担保評価が低下すると借入限度額が縮小し、想定していた資金計画が崩れる可能性があるため向いていません。

リバースモーゲージが向いている人、向いていない人を比較した表は次のようになります。

区分	向いている人	向いていない人
住まいの考え方	自宅に住み続けたい	将来相続させたい
不動産価値	都市部(評価が安定)	地方(地価下落リスクが高い)
老後資金	貯蓄や年金が不足気味	他の老後資金に余裕がある
資産観	使い切る前提	資産価値に強いこだわり

安心して使うために知っておくべき注意点

契約内容のチェックポイントとは？

リバースモーゲージを安心して使うためには、契約書の中身を細かく確認することが不可欠です。

契約内容のチェックポイントについて押さえておきましょう。

● 金利タイプ

変動金利か固定金利かによって将来の返済額リスクが大きく変わってきます。

特に、日銀は利上げを進めているため、安いからと言って変動金利にはリスクが出てきている点には注意が必要です。

● 返済方法

途中返済や一括返済が可能か、その際の手数料や条件もチェックしておくようにしましょう。

● 利息の支払い方法

利息を毎月払うのか、死亡時にまとめて精算するのかで家計への影響は大きく異なります。

リバースモーゲージの罠にハマらないためには？

十分な老後資金を確保しておく

リバースモーゲージは、「足りない分を補う」ための手段であり、老後資金のすべてを依存するのは危険です。

年金、貯蓄、退職金、個人年金などを含めて、最低限の生活費と医療費、介護費をカバーできる資金をあらかじめ確保しておくことが重要です。

余裕資金があれば、金利上昇や長寿による借入枠の枯渇が起きても対応しやすくなり、住まいを失うリスクを抑えられます。

具体的には、新NISAやiDeCoを活用して資産形成することが有力な方法の一つです。

他の方法で資金調達する

リバースモーゲージ以外にも、資金調達の選択肢はあります。

たとえば、自宅の一部賃貸、保有資産の売却、投資信託の取り崩しなどです。

複数の手段を組み合わせることで、一つの制度に過度に依存せずに済みます。

特に、自宅を相続したい場合や長期居住を望む場合は、より柔軟な方法を検討した方が、将来の後悔を減らすことにつながります。

まとめ

リバースモーゲージが「やばい」と言われるのは、想定より長生きした場合や、金利上昇や地価低下によって、家に住み続けられないリスクが最たる理由です。

リバースモーゲージの罠にハマって、生存中に自宅を手放すことを防ぐためには、新NISAやiDeCoなどを活用して十分な老後資金を確保しておくことが有効です。

Q&A

Q1　リバースモーゲージはなぜやばいのか？
A1　想定より長生きした場合や、金利上昇、地価価格の低下などで、家に住み続けられなくなるリスクが最たる理由です。

Q2　リバースモーゲージが向かない人とは？
A2　「自宅を相続財産として残したい人」や「想定より長生きしそうな人」などは、リバースモーゲージのリスクが大きくなりがちです。

Q3　リバースモーゲージの罠にハマらないためには？
A3　新NISAやiDeCoを活用して十分な老後資金を用意しておく、他の方法で資金調達することなどで、生存中に家を手放すリスクを小さくできます。