リースバックとは？なぜ「やばい」と言われるのか

そもそもリースバックとはどんな仕組みなのか？

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却して現金化し、その後は賃貸住宅として同じ家に住み続ける仕組みです。

売却によってまとまった資金を確保できるため、老後資金の補填や住宅ローンの完済、事業資金の確保などを目的に利用されることが一般的です。

引っ越しを伴わずに資金を得られる点は大きな魅力ですが、所有権は完全に手放すことになり、以後は「持ち家」ではなく「借家」としての立場になります。

家賃の支払いが発生するほか、契約条件によっては将来的に住み続けられなくなる可能性もあるため、仕組みを正しく理解することが重要です。

また、リースバックとリバースモーゲージとの違いについても理解しておくようにしましょう。

項目	リバースモーゲージ	リースバック
資金の受け取り方	融資(借入)	売却代金
自宅の所有権	本人のまま	買主に移転
毎月の支払い	利息のみ、または不要	家賃が必要
住み続けられるか	可能	可能
利用条件	年齢制限や物件条件あり	比較的柔軟
向いている人	自宅を手放したくない人	早期に確実な資金が必要な人

リバースモーゲージは「自宅を手放したくない人」に向いており、リースバックは「まとまった資金がすぐに必要で自宅に住み続けたい人」に向いています。

「やばい」と言われる理由は？

リースバックが「やばい」と言われる最大の理由は、売却価格と居住コストのバランスが悪くなりやすい点にあります。

一般的に、リースバックの買取価格は市場価格より低く設定されることが多く、「思ったほど現金が手元に残らない」というケースも少なくありません。

また、売却後の家賃が相場より高めに設定されることもあり、長期的には家賃負担が家計を圧迫するリスクがあります。

さらに、契約期間が定められている場合、更新できずに退去を求められる可能性もあり、老後の住居の安定性に不安が残る点も「やばい」と言われる理由の一つです。

リースバックのデメリットとは？

売却価格が相場より低くなりやすい

リースバックには、通常の不動産売却と比べて売却価格が相場より低く設定されやすいという大きなデメリットがあります。

業者側は購入後に賃貸として貸し出すリスクや、将来の再販リスクを織り込むため、価格はどうしても保守的になります。

その結果、「すぐ現金化できる」というメリットと引き換えに、本来得られたはずの資産価値を手放す形になるケースが少なくありません。

特に、首都圏など不動産価値の高いエリアでは、この価格差が数百万円単位になることもあり、慎重な判断が求められます。

家賃負担が長期的に重くなる

リースバック後は、自宅に住み続けられるものの、毎月の家賃負担が新たに発生します。

家賃は相場より高めになることもあり、長期的には大きな支出となります。

特に年金生活に入った後は、安定した収入が限られるため、家賃の支払いが家計を圧迫するリスクに注意が必要です。

結果として「住み続けられるはずだったのに、家賃が払えず退去せざるを得ない」という本末転倒な事態に陥る可能性も否定できません。

住み続けられる保証がない

リースバックは「ずっと住める」と誤解されがちですが、永続的な居住が保証されているわけではありません。

多くの場合、定期借家契約が採用されており、契約期間満了時に更新できない可能性があります。

また、業者側の経営状況や方針変更により、契約条件が不利に変更されるリスクもあります。

契約の注意点とは？

見落とされがちな契約の注意点は？

リースバック契約では、契約書の細かい条件まで十分に確認しておかないと、想定外の不利益を被る可能性があります。

たとえば、「将来買い戻せる」と説明されても、再購入価格が売却時より大幅に高く設定されているケースもあります。

また、普通借家契約ではなく定期借家契約の場合、契約期間満了後に退去しなければならない点にも要注意です。

家賃の改定条項や修繕費の負担区分なども、後からトラブルになりやすいポイントです。

リースバックが向いていない人は？

慎重になるべき人の特徴とは？

リースバックは、すべての人に向いている仕組みではありません。

特に、今後も長期間にわたって同じ家に住み続けたいと考えている人は注意が必要です。

リースバック後は賃貸契約となるため、契約更新ができなかった場合や条件変更があった場合には、退去を求められる可能性があります。

また、将来的に自宅を買い戻したいと考えている人も慎重になるべきです。

再購入価格が高額に設定されるケースが多く、現実的に再取得が難しい場合も少なくありません。

さらに、都心部など不動産価値が高いエリアに住んでいる人は、資産として保有し続けた方が有利になる可能性もあり、リースバックによって資産性を失う点を十分に考慮する必要があります。

リースバックが向いている人、向いていない人を比較すると次の通りです。

項目	向いている人	向いていない人
住まいへの考え方	住み続けられれば「所有」にこだわらない	自宅を資産として所有し続けたい
資金ニーズ	まとまった現金がすぐ必要	当面の資金に余裕があり、売却を急ぐ必要がない
売却価格へのこだわり	相場より安くなることを受け入れられる	市場価格に近い金額で売りたい
将来の住居	将来引っ越す可能性がある、または柔軟に考えられる	終の住処として長く住み続けたい
家計の状況	家賃を払っても生活が成り立つ	家賃負担が家計を圧迫する可能性が高い
相続への考え方	相続トラブルを避けるため現金化したい	不動産をそのまま相続させたい(相続税で有利になる)

安心して利用するためにチェックすべきポイント

業者選びで確認すべきことは？

リースバックを安心して利用するためには、業者選びが最重要ポイントと言っても過言ではありません。

まず確認したいのは、提示される売却価格が周辺相場と比べて極端に低くないかという点です。

複数社から見積もりを取り、価格の妥当性を比較することが欠かせません。

また、過去にリースバックの取引実績が豊富かどうか、口コミや運営会社の情報も確認しておきましょう。

さらに、再購入の可否や条件、賃貸契約の種類(普通借家契約か定期借家契約か)、更新条件などは、必ず書面で明文化してもらうことが重要です。

口頭説明だけで判断せず、契約内容を理解して納得したうえで進める姿勢が、後悔を防ぐ最大の対策となります。

リースバックのトラブルを防ぐためのポイント

国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドライン」によると、リースバックを巡っては、次のようなトラブルが生じています。

● 強引な勧誘で契約してしまい、後々解約を申し出たら高額な違約金を請求された。
● 支払賃料の合計額が数年で売却価格を超えることに後々気づいた。
● 市場での取引価格より著しく低額な代金で売却してしまった。
● 当初思っていた話と実際の賃貸借条件が違い、住み続けられなくなってしまった。

このようなトラブルを避けるためにも、不動産取引およびリースバック取引において次のようなポイントを押さえておくことが重要です。

不動産取引におけるチェックポイント

● 不動産業者や金融機関など複数の事業者に相談し、自分のライフプランに合った条件·手法を選びましょう。
● 契約の条件や内容をしっかり理解するためにも、契約を急かす営業トークを鵜呑みにせず、落ち着いて、後で家族に相談して決めると伝えましょう。

リースバック取引における基本的な注意事項

● 住み続ける期間にわたって、毎月賃料を支払うことができるか、一度計算しましょう。
● 提示されている売却価格について、複数の事業者に意見を聞いてみましょう。
● 買戻しは「当然の権利」ではありません。「いつまでに」「いくらで」買い戻せる条件なのか等を契約前に確認しましょう。
● 自分が望む期間、本当に住み続けられる契約なのか、更新·再契約の条件など契約書の記載を確認しましょう。
● リースバック期間中に、「設備が壊れたら直すのは自分と事業者のどちらなのか？」「自分の好きなように修繕等をしていいのか？」などを確認しておきましょう。また、途中亡くなった場合に、家族が原状回復費用を請求される場合もあります。

まとめ

リースバックがやばいと言われるのは、一時的にはまとまった資金を確保できるものの、長期的には不動産会社に有利になる仕組みとなっているためです。

少なくとも、「今すぐにどうしても資金が必要で、今の住宅に住み続けたい」といった緊急的な状況でないならば、リースバックを利用する合理性はないと言わざるを得ません。

Q&A

Q1　リースバックはなぜやばいと言われる？
A1　買取価格は市場価格より低く設定されることが多い反面、売却後の家賃が相場より高めに設定されやすいなど、長期的には不動産会社に有利な契約にならざるを得ない点が大きいです。

Q2　リースバックのリスクは高い？
A2　不動産を売却する不動産会社が有利な契約になるため、長期的なリスクは高いと言わざるを得ません。

Q3　リースバックが向いていない人は？
A3　「今すぐにどうしても資金が必要で、今の住宅に住み続けたい」といった緊急的な状況でない限り、リースバックを利用する合理性はないと言わざるを得ません。