トランクルーム投資の基本と特徴

トランクルーム投資とは何か？

トランクルーム投資とは、トランクルームを物置や収納スペースとして貸し出し、賃料収入を得る不動産投資の一形態です。
トランクルームは、マンションやアパートのように人が住むことを目的とせず、モノを預けるためのスペースを提供します。

トランクルーム投資は、都市部を中心に収納ニーズが高まる中で、比較的少額から始められる不動産投資として注目されています。

また、マンションやアパートのように、トラブルや近隣クレームの発生率が低い点も、初心者にとって魅力が高い点です。
トランクルーム投資と、アパート・マンション投資の違いは次のようになります。

	トランクルーム投資	アパート・マンション投資
利回り	10％前後	5％前後
レバレッジ効果	得づらい	得やすい
主なリスク	稼働低下リスク、事業者破綻リスクなど	空室リスク、価格下落リスクなど
費用	メンテナンス費、トランクルームの賃料	修繕費、管理会社への報酬、大規模修繕コスト

利回りで見ると、トランクルーム投資の方が高い傾向がありますが、トランクルーム投資ではローンを活用しづらいためレバレッジ効果を得づらくなります。
トランクルーム投資でローンを活用する際には、「不動産担保ローン」などを活用できず、「事業用ローン」を活用することになりますが、条件が悪く、借入可能期間も短いため、返済負担が重くなってしまう点に注意が必要です。

また、トランクルームは、生活必需品であるアパート・マンションに比べると趣向品であることは否めず、長期的に高い稼働率を実現しづらい点は最大のリスクとなります。

＜h3>トランクルーム投資の仕組みと運用形態

トランクルーム投資には、「屋外型」と「屋内型」の2種類があり、運用の仕方や初期費用、需要層が異なります。
屋外型トランクルームは、コンテナを空き地などに設置するもので、郊外やロードサイドに多く見られ、導入コストが低い点がメリットです。

一方、屋内型トランクルームは、オフィスビルの一角や倉庫の内部を区画に分けて貸し出すもので、都市部に多く見られます。
屋外型では投資家が土地を取得するケースが多く、屋内型ではテナントを借りて不動産を所有せずに運営するケースが多くなっています。

	屋外型トランクルーム	屋内型トランクルーム
形態	コンテナを空き地などに設置する	テナントを貸し出す
場所	郊外が多い	都市部が多い
不動産の取得	投資家が不動産を取得するケースが多い	不動産を所有せずに運用するケースが多い

いずれの形態にしても、需要調査や立地選び、業者選定が投資の成否を大きく左右するため、投資前に十分な事前リサーチが不可欠となります。
現地調査をせず、ネット情報だけで判断するのはリスクが高いため避けるべきです。

トランクルーム投資のデメリット

トランクルーム投資のデメリットとして知っておくべき点は？

トランクルーム投資には、デメリットや注意点も少なくありません。

第一に、物件選定の難しさが挙げられます。
トランクルームの需要は、都市部などの人口密集地に集中しており、誤った立地選びをしてしまうと、稼働率が上がらず、空室期間が長期化する可能性があります。
トランクルームは賃貸住宅のように確実な需要があるわけではないため、満室になるまで時間が掛かる点もデメリットです。
思うような収益が得られるようになるまでには時間が掛かるため、資金繰りには注意が必要です。

集客のために広告宣伝が必要となるケースも少なくなく、ある程度の広告宣伝費も想定してことになります。
また、トランクルームは、マンションやアパートのようなトラブルが少ないため手間が掛からないものの、定期的な清掃・点検・設備メンテナンスは必要となります。

小口投資とトランクルーム

トランクルーム投資の小口化はどのように進んでいるのか？

不動産投資全体で小口化の動きが進む中、トランクルーム投資でも少額から参入できる小口化商品が登場しています。

代表的な小口化商品としては、エリアリンク社が展開する「ハローAct」が挙げられます。
「ハローAct」は、一棟型トランクルーム「ハローストレージ」の所有権を10口単位・最低1,000万円から取得できる不動産小口化商品です。
サブリース契約が付帯されており、運営・管理はエリアリンク社が担うため、出資者は日常的な管理の手間をほとんど負うことなく、安定したインカムゲインを目指せる設計になっています。

このような小口化商品に加えて、REIT（不動産投資信託）や不動産クラウドファンディングにおいても、トランクルーム投資は広がりを見せています。
REITや不動産クラウドファンディングでは、1万円〜10万円程度など、さらに少額で始められ、主にトランクルームを含む複数物件に分散投資できる設計です。

ただ、トランクルーム投資の小口化商品であっても、「元本保証がない」「途中解約不可」「運用成績により分配金が変動する」といったリスクは当然残るため、投資判断をする際には注意が必要です。

他の投資との比較分析

トランクルーム投資とアパート経営はどう違うのか？

トランクルーム投資とアパート経営の違いを、より詳しく見ていきましょう。

	トランクルーム投資	アパート経営
初期投資額	1,000万円〜数千万円	数千万円〜1億円以上
運用コスト・手間	少ない	多い
長期的な収益性	不安定	安定

・初期投資額
トランクルーム投資は、比較的安価な敷地にトランクルームを設置するため、1,000万円〜数千万円で始められます。
アパート経営は、土地付き一棟の建築となるケースが多いため、数千万円〜1億円以上の資金が必要となります。

・運用コスト・手間
トランクルームは、利用者が無人で出入りするセルフサービスのため、運営上の人的対応が少なく、管理の手間が小さい傾向があります。
アパートは、入居者との契約更新やクレーム対応、退去後の原状回復など、人的対応やメンテナンス業務が多岐にわたります。

・長期的な収益性
トランクルームは、一部屋あたりの収益性が限定的で、一定以上の規模を確保しなければ高利回りを実現しにくい面があります。
アパート経営は、エリア選定や入居率次第で、高い家賃収入を得られる可能性があります。
このような理由から、一般的には住居目的のアパートの方が、トランクルームよりも安定した需要があると言えるでしょう。

トランクルーム投資は他の代替投資と比べてどうなのか？

トランクルーム投資と比較されやすい投資として、駐車場投資・太陽光発電投資・自動販売機（vending machine）投資といった、実物資産系の投資があります。
トランクルーム投資を、これらの投資と比べた場合の収益性・リスク・流動性の違いを見ていきましょう。

投資対象	収益性	リスク	流動性	特徴・留意点
トランクルーム	中	地域需給・空室率	低〜中	管理の手間が少ない
駐車場	中	競合・近隣開発の影響	中	平面駐車場は撤去も容易で出口戦略に柔軟性
太陽光発電	中〜高	天候・制度改定の影響	低	FIT制度終了後の価格変動に注意
自動販売機	低〜中	売上変動・設備劣化	高	初期投資が低いが収益は限定的

トランクルーム投資は、管理の手間が小さい点で、他の投資よりもメリットがあります。
ただ、立地依存度が高く、収益の安定性が低く、流動性に欠ける点はデメリットです。

トランクルーム投資は、「長期的な収益を狙いつつ、管理の負担を抑えたい」投資家に向いた不動産投資と言えるでしょう。

トランクルーム投資の成功戦略

トランクルーム投資で成功するための立地選定とは？

トランクルーム投資の成否を大きく左右するのが、「立地」です。
特に需要が高いエリアとしては、次のような場所が挙げられます。

・住宅密集地
・マンションが多い都市部
・収納スペースが限られるワンルームが多いエリア
・単身者や転勤族の多いエリア
・今後の人口増加や再開発が予定されているエリア

ただ、立地が良くても、トランクルームの競合が多ければ、収益性は低下する点には注意が必要です。
トランクルーム投資を始める前には、必ず周辺のトランクルーム状況を調査し、価格や設備、セキュリティ面で差別化できるポイントを見つけるようにしましょう。

たとえば、空調付きや女性専用、バイク対応などの特化型トランクルームは、特定の利用者層に支持されやすくなります。

まとめ

トランクルーム投資は、マンションやアパートに比べると、管理の手間が少なく、比較的少額で始められる点がメリットです。
ただ、トランクルームは長期的な需要が安定しないため、立地選びが重要になることはもちろん、場合によっては広告宣伝コストが掛かる点には注意が必要です。

Q&A

Q1　トランクルーム投資のメリットとは？
A1　管理や手間が掛かりづらく、比較的少額で始められる。

Q2　トランクルーム投資のデメリットやリスクは？
A2　長期的な需要が安定しないため、満室になるまでは時間が掛かり、広告宣伝費が発生する場合もある。比較的少額から始められる一方で、ローンが利用しづらいためレバレッジ効果も得づらい。

Q3　トランクルーム投資がおすすめな人は？
A3　「長期的な収益を狙いつつ、管理の負担を抑えたい」投資家におすすめ。ただ、長期的な収益を期待するには、トランクルームの需要がある立地選びの精査は必須。