ワンルームマンション投資とは

不動産投資には、大きく分けて3つの種類があります。

区分投資	1棟投資	その他
ワンルームマンション	マンション アパート	戸建て シェアハウス 駐車場

ワンルームマンション投資とは、区分投資となり、マンション一棟ではなく、部屋単位で購入し、賃貸人と契約を交わし、賃料を得る投資になります。
また、上記の賃貸人から賃料を得るインカムゲインの他に、物件を購入した金額よりも高い金額で売却することで利益を得るキャピタルゲインが存在します。
ワンルームマンション投資は、低価格からスタートでき、物件数が多い為、十分に比較検討できるので不動産投資の入門におすすめです。

不動産投資が失敗しやすいと言われている理由

ワンルームマンションの購入では大半の人がローンを組み、購入します。
ローンの返済額と管理費や修繕積立金などの経費を合わせたコストが、賃料を上回ってしまうと
儲からず、失敗することになります。
不動産投資は安易な意思決定をした結果として収支が合わなくなるケースがあるため、専門家とよく話し合いながら物件選びや条件設定をしていくことが非常に大切になります。

なぜ失敗するの？

ワンルームマンション投資で失敗しやすい理由としては、次の3点があります。

物件選び

空室が生まれやすい物件を選んでしまっている場合、高い確率で失敗します。
空室が生まれやすい物件とは、どのような物件でしょうか。ご自身で物件を借りる際の条件を想像いただくとわかりやすいですね。

・駅から徒歩30分
・都心部やビジネス街まで電車で5回乗り換え、コンビニまでも徒歩20分
・賃料は相場と比べてもさほど安くない。

このような生活条件からかけ離れた物件ですとお選びになる方は少ないかと思います。

不動産投資でも同じです。
単身者向けの物件では、ビジネス街へのアクセスの良さ、最寄り駅まで徒歩10分圏内のエリアが人気となり、ファミリー層向けの物件では、閑静な住宅街で、スーパーや学校が近くにあるエリアが好まれます。
入居者の立場になって物件を選ぶことが重要です。

立地の良さは、物件の不変的な価値に繋がります。ただ人気なエリアは物件価格も高い為、自分の収入やリスクの許容金額を踏まえ、考える必要があります。
都心部ではなくとも、2路線使えたり、主要駅まで1本で行けるエリアなどは、入居者が集まりやすい
傾向にもあります。

販売価格が安いからと言って、エリアを考えずを購入してしまうと、入居者が集まらず、空室となり
賃料を下げざるを得ない状況になってしまいます。
また、築年数が経過するにつれ、さらに入居者が集まりづらくなる為、どんどん値下げしないといけなくなり、売却をする場合は、安い価格でしか売れず、不動産投資を失敗したとなります。

販売価格が安いのは、入居者が集まらず、安くしないと売れないからです。
相場と比べ、販売価格がかなり安い物件は注意が必要です。

家賃保証（サブリース）

家賃をオーナーが決めれない可能性があるため要注意です。
上記のような空室のリスク対策として、家賃保証をつけている不動産会社もあります。
家賃保証があれば空室の際にも収入が0にならない為、安心ですが、落とし穴があります。
家賃保証は、今の家賃を保証してくれる訳ではありません。
家賃の設定は管理会社が行うので、空室が続く物件であれば、契約の更新時や、最悪の場合、契約期間中に家賃の値下げを打診されることがあります。

また、稀ですが家賃保証の会社が倒産するケースもあります。その場合はもちろん家賃を保証してくれる会社はないので、空室の際は急に収入が0になってしまいます。
家賃保証をつける場合は、契約内容をよく確認することが重要です。ひいては不動産会社選びも重要になってきます。

資金計画

賃料の値下げや、経費の上昇を考慮せず資金計画を立てている場合は危険です。
不動産会社からもらったシミュレーションを鵜呑みに、購入時から同水準の収入や支出になっている資金計画で不動産投資を始める方がいます。
これはかなり危険です。

上記でお伝えした通り、築年数の経過により、人気が落ち、空室になってしまうと家賃を下げざるを得なくなってしまいます。さらに築年数の経過の影響は家賃の値下げだけではなく、老朽化による管理費・修繕積立金の上昇にも繋がります。
外壁の塗装やバルコニーの防水工事などの大規模修繕は10~15年周期が目安になります。
ワンルームマンションの場合、管理組合が作成している長期修繕計画案があり、管理費・修繕積立金などの値上げ計画も記載されているので、事前に確認の上、資金計画をしましょう。

成功する人の特徴！

では、ワンルームマンション投資で成功する人はどんな特徴があるのか見てみましょう。

4-1.物件の比較

失敗する理由で述べた通り、物件選びは不動産投資の失敗・成功を大きく左右します。
物件選びで失敗するのは、1つの物件や近しい物件しか見ていないことが多いことにもあります。
物件は何十件、何百件と比較することがベストです。
少し高くて迷っている場合なども、他の物件を見てみれば、同じような立地で自分に見合った販売価格の物件がある！なんてことも起こり得ます。

物件を比較するには、1つの不動産会社で決めず、複数の不動産会社と話して行くことも重要です。
不動産会社も特徴が様々あり、全国どこにでも物件を持っている会社や、ある地域に特化して物件をたくさん持っている会社などもあります。

不動産会社を比較することで、物件以外にもサポートが手厚い担当者や信頼できる不動産会社に出会う可能性も広がる為、安心して不動産投資を始めることにも繋がります。

ほったらかしにしない

あらゆる可能性を想定しながら、運用をしていく必要があるからです。
不動産会社に全てを任せるのではなく、賃貸管理状況を把握しておくことです。
空室は発生していないが、入居者の入れ替わりが激しい。なぜすぐに退去してしまうのか。
もしかすると近隣で騒音を出している方がいるのではないか。この噂が回ってしまうと、突然空室が続いてしまう可能性もあります。
また、常にワンルームマンション投資や近隣エリアの情報収集も怠ってはいけません。
4年後、物件の隣に工場が建つ可能性もあります。そうすれば、騒音や環境問題にもなり、物件価値が下落することにも繋がります。

随時、適正に物件を見直し、需要の変化を見ることで、物件の賃料変更や、売却するタイミングを逃さないことが重要です。

最悪のケースも想定した投資計画

家賃の値下げ、経費の増加も考慮した投資計画が、不動産投資を成功させるには不可欠です。
利回りだけを見て予想外の出費があり、ローン返済が給与から持ち出しになってしまうなど返済計画に支障を生じると、大きな損失を被ることもあります。

空室が続いている場合、この金額まで家賃を値下げするになった場合は、売却に向けて動くなど、出口の戦略を考えることも必要です。

家賃収入は魅力的ですが、しっかりと最悪のケースも想定した場合の資金計画を用意しましょう。

まとめ

ここまでの内容をまとめてみましょう。ワンルームマンション投資を失敗させない為にご参考にされてください。

失敗する理由

1.空室が生まれやすい人気の無い物件を選んでしまっている。駅近や都内までのアクセスが良い物件など入居者の目線に物件選びをしましょう。

2.家賃保証をつけ、家賃を値下げせざるを得なくなってしまっている。家賃保証をつけると、家賃をオーナーが決められなくなってしまいます。
家賃保証は今の家賃を保証してくれる訳では無いので、注意しましょう。

3.資金計画に突発的な費用や家賃の値下げなど考慮できていない。

築年数の経過により、修繕費や管理費は上がっていきます。また古い物件となれば人気も落ちることが多いので、家賃を値下げする必要が出てくる場合もあります。想定外の費用が発生し、給与から持ち出しになることは無いようにしましょう。

成功する理由

1.物件・不動産会社の比較を行っている
物件・不動産会社を比較していないと、少ない情報量で決断することになります。自分にあった物件を探す為には、信頼できる不動産会社を探すことも重要です。

2. 常に管理状況を把握し、情報収集を行っている。
適正に物件を見直し、需要の変化を見ることで、物件の賃料変更や、売却するタイミングを逃さないことが重要です。

3.最悪のケースも想定した投資計画を持っている
家賃の値下げ、経費の増加も考慮し、空室が続いた場合などいつ売却をするのかなど出口戦略も準備しておくことが大切です。

ワンルームマンション投資は、投資になるのでリスクがつきものです。リスクを少しでも減らす為には、自らに知識をつけ、常にワンルームマンション物件・不動産会社を比較することが重要です。
比較する中で、自分にあった信頼できる不動産会社を見つけることが、不動産投資成功への近道になります。

ウェルスコーチではコンシェルジュに相談しながら、厳選された複数の不動産会社とお話しできます。
コンシェルジュにいつでも相談できるので、不動産投資初心者でも安心して始めることができます。