不動産投資は副業に当たるのか？

そもそも副業に該当するのか？

不動産投資は「家賃収入などによって所得を得る活動」であり、広い意味では副業に該当する場合があります。

特に会社員は、就業規則で「副業禁止」や「事前申請制」とされているケースもあるため、始める前に確認しておくことが大切です。

なお、不動産投資の税制上の扱いには注意が必要です。

不動産投資から得られる収益は、原則として「不動産所得」に区分されます。

青色申告特別控除の対象にはなるものの、「事業所得」にはなりません。

また、規模による違いもあります。

一般的に「5棟10室基準」と呼ばれる目安があり、独立家屋であれば5棟以上、アパート等ならおおむね10室以上保有している場合には、「事業的規模の不動産所得」として扱われ、経費計上や節税の幅が広がります。

「事業的規模の不動産所得」となった場合にも、同様に事業所得にはならない点に注意しておきましょう。

銀行員や公務員の場合は注意が必要

会社員の副業は基本的に憲法上認められており、不動産投資も副業として取り組むことが可能です。

しかし、銀行員や公務員といった一部の職種では事情が異なるため、注意が必要です。

銀行員や証券会社に勤務している場合、職務上インサイダー情報に触れる可能性があるため、株式投資やFXなどの投資活動に制限が設けられているケースが一般的です。

不動産投資についても各金融機関ごとに規定があり、事前届出が必要な場合や、投資全般を禁止している場合もあるため、必ず勤務先の規定を確認するようにしておいてください。

公務員は、国家公務員法や地方公務員法により原則として副業が禁止されています。

ただし、人事院規則では不動産投資について「一定規模未満」であれば副業には該当しないと定められています。

具体的には、建物は5棟または10室未満、駐車場は10台未満、または年間家賃収入が500万円未満といった基準です。

この範囲であれば、投資が可能と解釈される余地がありますが、管理業務を自ら行うと「職務に支障あり」と判断される可能性があるため、専門業者に委託するなどの工夫が求められます。

副業として不動産投資を始めるメリットとデメリット

不動産投資副業のメリットは？

副業としての不動産投資のメリットは、「安定した収入源を得られる可能性がある」という点です。

毎月の家賃収入は、株式投資のように日々の値動きに左右されにくく、長期的には給与所得に次ぐ「第二の収入」として家計を支えてくれます。

さらに、不動産投資は節税効果が期待できる点も魅力です。

青色申告特別控除が受けられることに加えて、減価償却費やローン利息、管理費用などを経費として計上できるため、所得税や住民税の負担を軽減できます。

特に、給与所得と合算した場合、赤字を損益通算することで税金を抑えられるケースがあります。

また、物件そのものが資産として残ることも見逃せません。

売却益を得られなくても、子どもや家族も使える実物資産として活用できる点は、株式や投資信託にはない特徴です。

気をつけたいデメリットは？

副業としての不動産投資の代表的なデメリットとしては、「空室リスク」があります。

入居者が見つからない期間が続けば、想定していた家賃収入が入らず、ローン返済や維持費だけが発生する赤字となってしまいます。

さらに、建物や設備の老朽化による修繕費用も大きな負担要因です。

突発的な水漏れやエアコン交換といったトラブルは、予想以上にコストや手間がかかるケースも少なくありません。

加えて、税務処理の煩雑さもデメリットの一つです。

不動産所得は、給与所得や事業所得と合算して確定申告する必要があり、減価償却や経費計上といった専門知識が求められます。

不動産投資の節税メリットの一つである「青色申告特別控除」を最大65万円受けるには、複式簿記で作成した上で、e-Taxで申告する必要があります。

不動産投資の節税効果とは？

事業的規模と青色申告特別控除について

不動産所得は、青色申告をすることによって、最大65万円の「青色申告特別控除」を不動産収入から差し引くことができます。

ただ、適用できる「青色申告特別控除」は、事業的規模かどうかで区分される点に注意が必要です。

事業的規模の不動産収入で、取引内容を正規の複式簿記により記帳した上で、「貸借対照表」「損益計算書」を確定申告書に添付して、申告期限内にe-Taxで提出した場合には最大65万円が控除されます。

e-TaXで電子申告を行わなかった場合には、控除額は55万円です。

事業的規模の不動産収入ではない、もしくは事業的規模であっても申告期限後に確定申告書を提出した場合には、10万円が控除されます。

区分	内容	税務上の扱い	青色申告特別控除
小規模投資	5棟10室未満	不動産所得	最高10万円
事業的規模	5棟10室以上	不動産所得（事業的規模）	最高65万円

なお、不動産所得と事業所得の両方がある場合には、青色申告特別控除は不動産所得から先に控除することになります。

会社員が不動産投資を始めるためのステップと注意点

具体的な準備として必要なことは？

会社員が不動産投資を副業として始める際には、まず「就業規則の確認」が欠かせません。

副業を禁止している会社もあれば、申請すれば認められる場合もあります。

会社に知られずに不動産投資を始めると、思わぬトラブルに発展する可能性があるため、事前の確認が重要です。

その上で、会社員が物件を購入しても自分で細かな管理を行うのは現実的ではありません。

会社員は日中勤務があるため、入居者対応や修繕手配などを自ら行うのは難しく、管理会社へ委託する体制を考えておくことが必須です。

さらに、ローンを組む場合には金融機関の審査条件を理解し、自身の年収や勤続年数を踏まえて無理のない計画を立てることも求められます。

不動産投資は購入後の運営体制が収益を大きく左右するため、準備段階から「会社員として無理なく続けられる仕組み」を整えることが成功の第一歩となります。

副業向き物件の選び方

副業として取り組みやすい物件の特徴は？

副業かどうかに関わらず、不動産投資では物件選びが極めて重要です。

会社員が本業を持ちながら運営しやすいのは、需要が安定しており、管理の手間が少ない物件です。

具体的には、駅近や都市部といった利便性の高い立地が望ましく、単身者や学生の需要が見込めるエリアは空室リスクを抑えやすいでしょう。

また、築年数の浅い物件や、区分マンションのように建物管理を管理組合や管理会社に任せられる物件も、副業との両立がしやすい傾向があります。

一方で、築古の一棟アパートは利回りが高く見えるものの、修繕や入居者対応の負担が大きく、副業には不向きな場合が少なくありません。

副業向き物件の特徴比較表

副業向き物件について、物件タイプごとにメリット・デメリットをまとめておきましょう。

物件タイプ	メリット	デメリット	副業との相性
駅近・都市部ワンルーム	安定した需要、空室リスクが低い	価格が高めで利回りは低め	◎（管理負担が少なく本業と両立しやすい）
区分マンション（築浅）	管理会社や管理組合に運営を任せられる	管理費・修繕積立金の負担がある	◎（副業初心者に向いている）
築古アパート（一棟）	利回りが高め、価格も比較的安い	修繕リスク大、入居付けに労力が必要	△（副業には負担が大きい）

副業として続ける上でのリスク管理

長く続けるためのリスク対策は？

不動産投資を副業として長期的に続けるためには、リスク管理が欠かせません。

まず重要なのは「空室リスク」への備えです。

家賃保証を導入したり、入居者審査をしっかり行うことで、安定した家賃収入を確保しやすくなります。

また、1つの物件に依存せず、複数物件を持つ際にはエリアや構造を分散させることも有効です。

たとえば、都市部のワンルームと郊外のファミリータイプを組み合わせることで、需要の偏りを避けられます。

さらに、「修繕リスク」にも備える必要があります。

突発的なトラブルに対応できるように一定の修繕積立金を準備しておくことは、キャッシュフローの急激な悪化を防ぐ上で有効な対策です。

まとめ

副業として不動産投資を始める前には、就業規則を確認しておくとともに、会社にも確認を取っておくことが欠かせません。

副業可の会社であっても、5棟10室以上の事業的規模の不動産投資となると厳しくなるケースもあるため、会社とのコミュニケーションは必須です。

Q&A

Q1　会社員が不動産投資を副業で始める場合の注意点は？
A1　就業規則で副業禁止となっていないかを必ず確認しておきましょう。その上で、会社にも直接確認しておくことで、思わぬトラブルを避けられます。

Q2　副業としての不動産投資のメリットは？
A2　「第二の安定収入」となることや、青色申告特別控除や経費算入、給与所得との損益通算による「節税効果」などが挙げられます。

Q3　副業としての不動産投資のデメリットは？
A3　空室リスクや入居者トラブルといった不動産投資そのもののリスクに加えて、会社員の副業としてする場合には税務処理の煩雑さなども手間となります。