不動産投資に「絶対に安全」はない

なぜ不動産投資にもリスクがあるのか？

不動産投資は「堅実で安定している」と思われがちですが、実際にはリスクも少なくありません。

例えば、入居者が常にいるとは限らず、空室が発生すれば家賃収入がゼロになる期間もあり得ます。

また、建物の老朽化に伴う修繕費や管理費がかさめば、想定していた収益が目減りするケースもあります。

さらに、エリアの人気が落ちたり周辺の開発状況が変化したりすることで、物件の資産価値が下がるリスクは常につきまとってくるものです。

不動産投資も投資である以上、リターンの裏には必ずリスクが共存しているため、リスクを正しく理解し、リスクを前提としたプランニングや対応が欠かせません。

不動産投資の種類ごとのリスクとリスク軽減策

不動産投資は、投資対象ごとに、初期費用やリスク（管理の手間や空室リスクなど）が次のように異なります。

投資種類	初期費用	管理の手間	空室リスク	特徴
ワンルームマンション	500万円〜	少ない	高い	都市部に多く、手軽に始めやすい
アパート一棟投資	数千万円〜	多い	分散可能	賃貸経営として収益性が高く、管理・修繕計画が重要
戸建て投資	1,000万円〜	普通	高め	資産価値が安定、ファミリー層向けに人気
REIT（不動産投資信託）	数万円〜	なし	分散済み	株式感覚で売買でき、分配金収入が見込める
トランクルーム投資	300万円〜	少ない	低い	管理が比較的楽で需要安定、立地と運営会社の選定が重要
民泊投資	数百万円〜	非常に多い	非常に高い	稼働率に大きく依存し法規制リスクも大きい、観光地では高収益も可能

不動産投資の中でも比較的少額から始められる、ワンルームマンション投資やトランクルーム投資であっても、初期費用や管理の手間が掛かり、リスクは小さくないことが実態です。

不動産投資のリスクを小さくする方法としては、次のような方法が挙げられます。

● 複数の物件やエリアに分散投資する
● 投資地域の人口動態や都市計画を把握しておく
● 管理会社の選定に入念に時間を掛ける
● 大規模修繕が必要なタイミングを見越して費用と積立計画を立てておく

特に、複数戸・複数地域での分散投資は、空室リスクを軽減するための王道の方法です。

修繕・管理コストが想定以上にかかることも

どんなタイミングで大きな修繕が必要になるのか？

不動産投資では、購入後のランニングコストも見逃せません。

特に、築15年を過ぎた物件では、給排水管の劣化や屋根・外壁のひび割れなど、目に見えない部分での劣化が進行し、数十万円～数百万円規模の大規模修繕が必要になるケースもあります。

逆に、築年数が古い中古物件を購入した場合には、購入後すぐにリフォームや修繕が必要になることも珍しくありません。

修繕費を事前に想定していなかった場合、キャッシュフローが圧迫され、経営を続けることが難しくなるリスクもあります。

長期的な修繕計画を立て、物件購入時には建物の状態を専門家にチェックしてもらうことが、安定経営のカギとなります。

金利上昇と融資リスクに注意すべき理由

金利が上がるとどうなるのか？

実質ゼロ金利の超低金利が続いてきたこれまでの日本では、不動産投資において「金利リスク」は見落とされがちなリスクとなっていました。

しかし、2022年以降は世界中で「金利のある世界」が復活しており、利上げが遅れていた日本でも、2024年7月に日銀が利上げを決定しました。

今後、日本でも「金利のある世界」が当たり前になってくると、変動金利で融資を受けている場合には要注意です。

金利が上昇すると、毎月のローン返済額が増加し、家賃収入から差し引かれるキャッシュフローが圧迫され、場合によっては収支が赤字に転落してしまうこともあり得ます。

また、金利上昇局面では、不動産の需要が落ちるため、物件価格が下落傾向になる可能性もあり、売却時に想定した価格では売れない事態も考えられます。

「金利のある世界」への対策として、今後は固定金利や繰上返済の活用など、リスク回避の選択肢も検討しておくようにしましょう。

金利のタイプと金利上昇によるリスクと対策をまとめると、次のようになります。

金利タイプ	特徴	リスク	金利上昇への対策
変動金利	市場金利に応じて定期的に見直される	金利上昇時に返済額が増加、収支が悪化する	金利が低いうちに繰上返済、資金の余力確保
固定金利	借入時の金利が一定で、返済額も変わらない	金利上昇の影響は受けないが、初期金利は高め	自己資金を多くしておく
段階金利	一定期間固定後に変動に切り替わるタイプ	変更時期に金利が上がるとリスクになる	変更タイミングに備えた資金準備

売却リスクと「出口戦略」の重要性

思ったように売れないことはあるのか？

不動産投資は、「買って終わり」「ほったらかしで不労所得」といった簡単なものではありません。

将来的に売却して利益を得る、もしくは損失を最小限に抑えるための「出口戦略」が極めて重要となります。

出口戦略は簡単ではなく、「思ったような価格で売れない」「買い手がつかない」といったケースも少なくありません。

特に、人口減少が進むエリアや、再建築不可・狭小地といった特殊物件は需要が低く、値下がりリスクが高まります。

築年数が進んでからの売却では、建物価値がゼロと見なされ、土地だけの価格になる可能性もあります。

不動産投資では、購入時から出口戦略を見据えておき、売却を見据えたエリア選定や、将来的な修繕・管理の計画を立てておくことが、売却までのトータルリターンを最大化するためのカギになります。

災害・事故・トラブルのリスクも無視できない

災害リスクにはどう対応すべきか？

不動産投資は、自然災害の影響を大きく受けるリスクもあります。

地震・洪水・土砂災害などが発生した場合、建物の損壊による修繕費用だけでなく、賃貸収入の減少や長期空室、資産価値の低下といった経済的ダメージを被ることも想定しておく必要があります。

特に、水害や液状化リスクのある地域では、事前にハザードマップを確認し、過去の災害履歴にも目を通しておくことが重要です。

災害リスクを軽減するためにも、火災保険と地震保険への加入は必須と言えるでしょう。

火災保険は不動産投資の必須装備

火災保険は、不動産投資において加入が必須のリスク対策となり、融資を受ける際の融資条件としても求められることが多くなっています。

火災保険は、火災リスクに加えて、落雷・風災・水災・水漏れ・盗難など幅広いリスクを補償する商品が多く、災害や事故による損害から資産を守る役割を果たします。

特に、アパートやマンションなどを所有して賃貸経営を行う場合、建物が損傷すると賃料収入が途絶えるリスクもあるため、補償範囲の広いプランを選ぶことが重要です。

また、近年は自然災害の激甚化により、火災保険料も上昇傾向にあるため、更新時の保険料や補償内容の見直しも忘れずに行いましょう。

地震保険で大災害に備える

地震保険は、火災保険だけではカバーできないリスクに対応する保険です。

火災保険では地震・津波・噴火を原因とする損害は原則対象外となるため、地震保険に加入しなければ、大地震で建物が倒壊しても補償を受けられません。

特に、日本は地震大国であり、南海トラフ地震や首都直下地震のリスクも指摘されています。

地震保険は火災保険とセットでのみ契約でき、補償上限は建物・家財ともに火災保険の30〜50％まで（建物5,000万円、家財1,000万円が限度）で設定します。

支払われる保険金は、全損：100％、大半損：60％、小半損：30％、一部損：5％と、再建・修繕費用の一部にも活用できるため、少額でも加入しておくことが安心材料です。

地震保険の保険料は、建物の構造と所在地によって異なり、保険会社による差異はありません。

南海トラフ地震や首都直下地震が懸念されている東京や神奈川、静岡などは保険料が最も高くなっています。

「耐震等級割引」「免震建築物割引」で最大50％保険料が安くなり、「建築年割引」「耐震診断割引」でも10％安くなるため、活用するようにしましょう。

まとめ

不動産投資は、ワンルームマンション投資やアパート投資、民泊投資など、どのような投資であってもリスクが内在しています。

特に、近年は金利が上昇してきていることから、金利上昇リスクについては注意が必要です。

不動産投資には築年数経過後に売れないリスクもあるため、不動産購入時点から「出口戦略」を想定しておくことが欠かせません。

Q&A

Q1　不動産投資のリスクと対策とは？
A1　不動産投資には、空室リスクや値下がりリスク、金利上昇リスクなど多くのリスクがあります。最も代表的なリスク対策としては、分散投資が挙げられます。

Q2　不動産投資の金利上昇リスクとその対策は？
A2　日本でも「金利のある世界」が復活してきており、今後は金利上昇リスクは対策が必須なリスクとなりつつあります。固定金利にする、変動金利の場合は繰上返済をするなどの対策が考えられます。

Q3　不動産投資の出口戦略とは？
A3　築年数が経過した不動産は売りにくくなっていくため、不動産購入時点から出口戦略について考えておく必要があります。具体的には、売却を見据えたエリア選定や、将来的な修繕・管理の計画を立てておくようにしましょう。