なぜ不動産投資は「成功する人」と「失敗する人」に分かれるのか

不動産投資の成功とはどういう状態なのか？

不動産投資における「成功」とは、単に家賃収入があることではなく、トータルリターンがプラスになっていることを指します。

長期的に安定した収益が見込め、空室や大きな修繕に悩まされずに運用できている状態が理想的です。

さらに、物件の資産価値が維持され、将来的に売却しても損失を出さないことも重要なポイントです。

また、ローン完済後に手元に残る利益がプラスになっているかどうかも、成功を測る一つの基準です。

税務上の優遇（減価償却や損益通算）を活用した節税効果を含めてトータルリターンプラスになっている場合にも、運用上の「成功」と言えるでしょう。

不動産投資で「失敗する人」の共通点とは？

不動産投資で成功する人がいる一方で、思うように収益が出ず「失敗した」と感じる投資家も多く存在します。

また、自分では「成功している」と思っていても、実際に計算してみたらトータルリターンは赤字となっており、実は失敗しているケースも少なくありません。

その多くは、物件の立地や需要をよく調べずに購入したり、数字を確認せずに営業トークだけで判断してしまったパターンです。

また、空室リスクや修繕リスクを甘く見積もり、想定外の支出が続くことでキャッシュフローが崩れ、最終的に赤字となることもあります。

返済能力以上の借入をしてしまい、ローン返済に追われるケースも失敗の典型です。

不動産投資で「成功する人」と「失敗する人」の違い

不動産投資で「成功する人」と「失敗する人」の特徴について、見ていきましょう。

	成功する人の特徴	失敗する人の特徴
物件選定	立地・利回り・将来性をよく分析して購入	立地が悪い、情報を調べずに購入
資金計画	自己資金と借入のバランスを意識	無理な借入、ローン比率が高すぎる
リスク管理	空室・修繕・災害などを事前に想定し準備	楽観的な予測でリスク対策を怠る
運用の姿勢	管理会社や税理士を活用し、安定運用を重視	自己判断で運用し、トラブルに対応できない
数字への意識	キャッシュフローや収支を常にチェック	家賃収入だけに注目し、支出の管理を軽視

一言で言うと、不動産投資の成功と失敗を分けるポイントは、「不動産投資を学び続ける姿勢があるかどうか？」に集約できそうです。

成功事例①：中古ワンルームで月5万円の安定収入を実現

どんな物件でどんな運用をしたのか？

中古ワンルームで月5万円の安定収入を実現したAさんの成功事例を見ていきましょう。

物件	都内駅近の築20年の区分マンション
資金	自己資金300万円で購入（残り1,200万円は融資）
収入	家賃月8万円（手残り月5万円）
備考	管理会社に運営を委託

Aさんは、都内駅近の築20年・1,500万円の中古区分マンションを自己資金300万円で購入し、残りを融資で調達しました。

立地は、単身世帯が多く、賃貸需要の高いエリアで、物件価格も相場よりやや割安な条件でした。

購入後は、信頼できる管理会社に運営を委託し、入居者対応や修繕などの手間は発生していません。

月額家賃は8万円に設定し、管理費やローン返済を差し引いても、手取りで月5万円の収益を継続的に確保できている状況です。

なぜこの投資は成功したと言えるのか？

このケースが「成功」と言える理由は、空室リスクがゼロで長期的な運用ができている点が挙げられます。

単身世帯に需要が高いエリアのため、入居者が途切れることなく、5年以上安定収入が続いており、管理会社の対応も良好です。

築20年ながらも、エリア需要の高さを背景に、家賃の下落もほとんど見られず、むしろ昨今のインフレを追い風に家賃を上げても需要は固そうです。

また、毎年の確定申告では減価償却を活用し、節税効果も享受しています。

物件価値も大きくは下がっておらず、今後売却した場合にもある程度の資産回収が見込める状況のため、現在売却してもトータルで大きな利益が見込める状況となっています。

収益性・資産性・手間の少なさなど、いずれの面でもバランスが取れた成功事例です。

成功事例②：相続物件を活用し、リスクゼロで収益化

相続不動産を投資に転用するには？

相続した空き家を賃貸用にリフォームして、自己資金0円で家賃月6万円を実現したBさんの成功事例を見ていきましょう。

物件	首都圏郊外（駅から徒歩10分）の築40年の空き家
資金	リフォーム代約50万円
収入	家賃月6万円（手残り月4万円）
備考	管理会社に運営を委託、空き家は相続で取得

Bさんは、父からの相続で得た築40年の空き家を賃貸物件として再活用しました。

なお、父は亡くなる前に要介護認定を受けて老人ホームに入居していたため「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を適用でき、相続税は発生しませんでした。

Bさんは、初期投資を抑えるため、リフォームは水回りや壁紙、簡易修繕など最低限に留め、約50万円程度で対応。

元々が自己所有の物件であり、購入費が不要だったため、自己資金が実質ゼロで家賃月6万円、年間72万円の収入が生まれました。

相続時に「そのまま放置する」選択をせず、居住用から賃貸用への用途変更の視点を持てたことが成功のポイントだったと言えます。

古い物件でも、立地や間取りによっては十分に収益化可能です。

ただ、Bさんの事例では、築40年の空き家であっても、首都圏郊外という人口増加エリアだったことが大きなポイントだったと言えるでしょう。

地方や過疎地の場合には、築40年の物件では再現性が低い可能性には留意しておいてください。

手間なく収益化するコツは？

築年数が古い物件でも、立地が良ければ賃貸需要はあります。

実際このケースでは、人口増加エリアでかつ、「駅から徒歩10分」という条件が大きく影響し、すぐに入居者が決定しました。

日常の管理や修繕対応は、地域密着型の管理会社に一括委託することで、オーナー自身が運営に関わる必要はほとんどありません。

手間をかけずに収益化するには、「どこまでを外注するか」を見極めることが重要と言えます。

また、相続物件は取得コストがかからないため、初期費用がほぼゼロでも安定収益を得られる好機になり得ます。

成功事例③：地方エリアの新築アパート投資で利回り9％を実現

どんな物件でどんな運用をしたのか？

地方中核都市の郊外にある住宅エリアで、新築アパート投資で利回り9％を実現したCさんの成功事例を見ていきましょう。

物件	地方中核都市郊外の住宅エリア（駅から徒歩10分）の新築アパート1棟6戸
資金	自己資金1,000万円
収入	家賃月37.2万円（手残り月30万円）
備考	管理会社に運営を委託

Cさんは、地方中核都市の郊外にある住宅エリアで、1棟6戸の新築アパートを購入しました。

土地付きの建物価格は約4,800万円で、自己資金は1,000万円、残りは地方銀行からの融資を利用しました。

1戸あたりの家賃は約6万2,000円で、満室時の年間家賃収入は約450万円です。

表面利回りにして約9.3％と、都市部の区分マンションよりも高い利回りが実現できています。

運用については管理会社に一任し、入居者対応や設備トラブルなどもすべてアウトソーシングしています。

築浅で修繕リスクも低いため、購入後しばらくは大きな出費もなく、手間もかかりません。

地方エリアならではの「土地の安さ」を活かし、安定した高利回り運用を可能にした好例です。

なぜこの投資は成功したと言えるのか？

この投資が成功したと言える理由のひとつは、「高い入居率」と「堅実な収益性」の両立にあります。

新築アパートのため、最新の設備や間取りが若年層に人気となっており、常に95％以上の入居率を維持できています。

立地も郊外ながら駅から徒歩10分と、スーパーや学校も近く、子育て世帯を中心に長期入居につながっています。

また、土地価格が安い地方では建物比率が高く、減価償却による節税メリットを得やすい点もメリットです。

さらに、低金利の地方銀行融資を活用し、返済額を抑えながらキャッシュフローを確保できています。

表面利回り9％超で、ローン返済後は年間300万円以上の実質利益も見込めます。

売却時にも築浅物件として一定の価値を維持しやすく、長期保有でも出口戦略を描きやすい運用と言えるでしょう。

地方の地の利を生かしながらも、アパートの居住性という「価値」を最大限に提供することで、高利回りを実現した好例です。

不動産投資と言うと、東京首都圏にしか可能性はなく、地方は人口減少で可能性はないように思ってしまいがちですが、潜在的な需要をしっかりと見決めたことが勝因と言えます。

不動産投資に限らず、投資で成功するには、多数派がしないような逆張り思考をした上で、価値をしっかり提供することが重要だと分かる事例です。

まとめ

不動産投資の成功とは、単に家賃収入があることではなく、さまざまなコストを引いた上でトータルで長期的な収益を出せることを言います。

不動産投資の成功事例を見ると、「どのような物件を選べば成功するか？」はもちろんですが、不動産投資家として必要な思考を身に付けることが重要であることが分かってきます。

Q&A

Q1　不動産投資で成功する物件の特徴は？
A1　首都圏など需要が大きい地域の物件は成功しやすい傾向があります。ただ、地方でも高利回りの達成は可能です。

Q2　不動産投資で成功するために必要なことは？
A2　不動産投資の成功事例を見ていくと、物件の良し悪しに加えて、不動産投資への思考や取り組みが重要であると言えます。

Q3　不動産投資で成功するために必要なチェック項目は？
A3　物件選定、資金計画、リスク管理、運用の姿勢、数字への意識などが挙げられます。